Статьи

Комитет Госстройнадзора Ленинградской области выдал разрешение на ввод в эксплуатацию пяти многоквартирных жилых домов жилого комплекса «Рябиновый сад» со встроенными помещениями.

Жилой комплекс расположен во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области, в деревне Янино-2 Заневского городского поселения по улице Рябиновая, дом 8 (корпуса 1-5).

Характеристики жилого комплекса:

• Жилой дом 1: площадь 13 850,8 кв.м, 147 квартир, 9 этажей
• Жилой дом 2: площадь 13 472,2 кв.м, 167 квартир, 9 этажей
• Жилой дом 3: площадь 4 305,5 кв.м, 62 квартиры, 9 этажей
• Жилой дом 4: площадь 9 733,8 кв.м, 127 квартир, 9 этажей
• Жилой дом 5: площадь 9 078,1 кв.м, 135 квартир, 9 этажей

Кадастровые работы выполнялись для Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Санкт-Петербурга. Наша компания провела комплекс кадастровых работ для ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, включая техническую инвентаризацию с подготовкой планов этажей, ведомостей помещений, справок о ТЭП, технических планов и паспортов.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 47-07-078-2024 подтверждает успешное завершение строительства и готовность жилого комплекса к заселению.

С 1 марта 2025 года должен вступить в силу Федеральный закон №307-ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», который даст возможность штрафовать собственников за то, что  земля в населённом пункте не освоена, при чём надо иметь ввиду, что штрафы будут зависеть от кадастровой стоимости земельного участка.

Финансовое обременение в виде штрафа весьма затратное, как для физического лица, так и для организации. Срок для освоения земельного участка установлен на уровне трёх лет. С одной стороны у государства появляется рычаг давления на собственников для решения проблем заброшенных земельных участков. С другой стороны, государственные органы получают дополнительные основания для контроля за рациональным и функциональным использованием земли. Теперь своим земельным участком необходимо либо заниматься, либо нести ответственность, в том числе и материальную, за его «простой».

Контролирующие государственные органы активно используют современные инструменты мониторинга, новые высокотехнологические способы контроля за использованием земли, причём без участия самого собственника, и спрятаться становится всё сложнее. Периодически я наблюдаю, как регулярная спутниковая и аэрофотосъемка земли обеспечивает разрешение правовых вопросов. На сегодняшний день технологии продвинулись далеко вперед. Результаты фото — и видео контроля территорий стали общедоступными, государственные службы активно ими пользуются, как и простые граждане.

Законом предусмотрено, что правообладатель земельного участка на землях с категорией населённые пункты и с видом разрешённого использования для садоводства, огородничества начинает освоение участка сразу с момента его приобретения согласно его целевому назначению и разрешённым использованием и не более 3-х лет с даты приобретения, за исключением случая в связи с рекультивацией земель.

Если право собственности на участок  возникло до даты вступления в силу Закона N 307-ФЗ, то обязанность приступить к освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, возникнет у собственника начиная с 1 марта 2025 г.

1 марта 2025 года – это дата, с которой уже нельзя будет провести сделку с земельными участками и зарегистрировать строения — здания, сооружения, объекты незавершённого строительства  на нём, если сведений о границах такого участка не внесены в Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Для чего законодатель ввёл такую норму, как это работает на практике, какие риски и т.п. я расскажу в своей статье.

В моей практике часто происходят случаи, когда при проведении процедуры межевания с целью определения границ и уточнения площади выявляется, что площадь участка меньше, чем площадь, заявленная в документах. Такое случается если, например, все соседи уже отмежевались и вам осталась условная «дырочка», в которую и нужно вписать границы участка. Не так давно к нам обратилась клиентка за консультацией, которая собиралась покупать участок, я пояснила ей все риски покупки участка, у которого координаты не определены. Однако она так торопилась с покупкой, что решила отложить процедуру межевания. Спустя какое то время после приобретения участка, наша клиентка вновь обратилась к нам, потому как решила начать строительство, и ей потребовалось определить координаты, чтобы правильно расположить свой домик. И тут сюрпризом для неё стало то, что покупала она 640 кв.м., а по факту оказалось 490 кв.м. Как раз тот случай, когда все соседи отмежевались. Доказать что какой то конкретно сосед присоединил кусок её «гипотетического» участка крайне сложно, а порой невозможно, плюс нужно рассчитать все свои финансовые и временные затраты на данное мероприятие. Клиентку было жаль, однако сделать ничего было уже нельзя. Продавец, мог и знать о такой ситуации, и чтобы не терять деньги, продавал исходя из площади участка по документам. «Глазомером» определить площадь участка не представляется возможным, вообще.

Частенько между соседями возникают земельные споры, перерастающие в ссоры и судебные разбирательства, о чём узнают новые собственники спустя какое то время, купив участок у которого не определены координаты и для них этот факт становится неприятным сюрпризом, который часто долго и затратно приходится всё же решать уже новым владельцам.

Эти и другие неприятные моменты можно избежать, доверив определение координат кадастровому инженеру, который сделает съёмку участка по его фактическим границам и «посадит» данные съёмки на те сведения, которые уже внесены в реестр, запросив для этих целей сведения в Росреестре. В результате проведения кадастровых работ инженер определит координаты участка, и уточнит его площадь, далее отправит готовые документы в орган Росреестра. После того как сведения о границах будут внесены, с участком можно будет проводить безопасные сделки.

Доверьте свои границы профессионалам!

Директор ООО «АКР СПБ» — Студнева Светлана Алексеевна

С 1 марта вступает в силу 487-ФЗ от 26.12.2024, который обяжет собственников земельных участков зарегистрировать в Росреестре ВСЕ капитальные постройки, расположенные в границах земельного участка. Речь в этом законе идёт также и о ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ СТРОЕНИЯХ к которым относятся: сараи, гостевые дома, котельные, бани, гаражи, сараи, теплицы и т.п. При этом владельцы строений должны задекларировать их наличие самостоятельно, направив в налоговую инспекцию документы на эти строения. Предусмотрена и ответственность за невыполнение норм закона в виде административного штрафа, причём ограничений по количеству штрафов нет.

С марта 2025 года собственникам земельных участков нужно будет поставить на государственный кадастровый учёт ВСЕ имеющиеся объекты КАПИТАЛЬНОГО строительства и платить налог в казну государства, или жить и рисковать внезапным получением штрафов.

Однако стоит обратить внимание на то, что не ВСЕ строения относятся к объектам капитального строительства, подлежащее учёту. Стоит отличать объекты капитального строительства и некапитальные объекты. Не всегда рядовой гражданин, не являющийся специалистом в этой сфере, сможет оценить различия. С этой целью можно обратиться к кадастровому инженеру и попросить его подготовить заключение об отнесении объекта к движимому или недвижимому имуществу, с тем, чтобы спланировать свой бюджет с целью подготовки документов для внесения в сведения Росреестра. Также этот документ, совместно со схемой земельного участка, можно будет представить и в контролирующие органы, с целью разрешения ситуации с необоснованными штрафами.

До 1 марта совсем немного времени осталось, поэтому я рекомендую всем собственникам земельных участков осмотреть их, проанализировать и обратиться к нам за помощью для подготовки нужных документов. С этой целью мы приедем, проведём кадастровую съёмку расположенных на земельном участке всех строений, и подготовим заключение, в котором опишем все строения, расположенные на участке, определив их принадлежность к ОКС или к объектам некапитального строительства, подготовим схему участка и отобразим описанные в заключении кадастрового инженера, все постройки на нём.

Директор ООО «АКР СПБ» — Студнева Светлана Алексеевна

Сервитут земельного участка — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, необходимое для полноценного использования собственного участка. В России сервитут регулируется Гражданским кодексом РФ (статья 274) и Земельным кодексом РФ (статья 23).

Законодательная база

Понятие сервитута закреплено в статье 274 Гражданского кодекса РФ, где он определяется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком. В статье также вводятся понятия господствующей вещи (недвижимость, для нужд которой устанавливается сервитут) и служащей вещи (недвижимость, которая обременяется сервитутом). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда, строительства линейных объектов, а также других нужд собственника господствующей вещи, если они не могут быть обеспечены иным способом и не препятствуют использованию служащей вещи в соответствии с ее разрешенным использованием.

Статья 23 Земельного кодекса РФ дополняет понятие сервитута, вводя термин «публичный сервитут». Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления для обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения. В отличие от частного сервитута, который устанавливается в интересах конкретного лица, публичный сервитут направлен на удовлетворение потребностей неопределенного круга лиц.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» регулирует процедуру регистрации сервитута, которая является обязательной для возникновения этого права. В соответствии с этим законом, сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Недавние изменения в законодательстве, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 430-ФЗ, предусматривают возможность установления публичного сервитута для использования земельных участков в целях оказания услуг связи, прокладки инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полос отвода автомобильных дорог. Это изменение направлено на упрощение процедуры установления сервитутов для объектов инфраструктуры.

Виды сервитутов

Сервитуты можно классифицировать по нескольким основаниям:

1. По виду:

• Личные сервитуты связаны с личностью конкретного человека. Важно отметить, что, вопреки распространенному мнению, некоторые личные сервитуты могут наследоваться при определенных обстоятельствах.
• Вещные сервитуты связаны с использованием конкретного земельного участка и сохраняются при смене собственника. Это означает, что если земельный участок, обремененный сервитутом, продается, сервитут продолжает действовать для нового собственника.

2. По способу установления:

• По соглашению сторон: Сервитут устанавливается на основе договора между собственниками земельных участков. В договоре сервитута должны быть указаны сведения о сторонах, кадастровый номер участка, цели и срок действия сервитута, размер платы, а также другие существенные условия. Договор сервитута может быть заключен на определенный срок или быть бессрочным.
• По решению суда: Если собственники не могут договориться об установлении сервитута, заинтересованное лицо может обратиться в суд. Суд устанавливает сервитут только при наличии объективной необходимости, то есть если потребности собственника господствующей вещи не могут быть обеспечены иным способом. При этом суд должен выбрать вариант, наименее обременительный для собственника служащей вещи.
• В силу закона: В некоторых случаях сервитут устанавливается законом, например, для обеспечения доступа к общественным водоемам.

3. По наличию платы:

• Возмездные сервитуты: собственник служащей вещи вправе требовать плату за сервитут.
• Безвозмездные сервитуты: сервитут может быть предоставлен безвозмездно по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом.

4. По объекту:

• Сервитут земельного участка: право ограниченного пользования чужим земельным участком.
• Сервитут здания или сооружения: право ограниченного пользования чужим зданием или сооружением, например, для обеспечения доступа к крыше или техническим помещениям.

Порядок установления сервитута

1. Необходимые документы:

Для установления сервитута необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление об установлении сервитута.
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Соглашение сторон (если сервитут устанавливается по соглашению).
• Решение суда (если сервитут устанавливается по решению суда).

2. Процедура регистрации сервитута:

• Подача документов в Росреестр. Для регистрации сервитута необходимо подать заявление и необходимые документы в территориальное отделение Росреестра. В случае установления сервитута по соглашению сторон, необходимо предоставить копию соглашения, а в случае установления сервитута по решению суда — копию решения суда.
• Рассмотрение документов и принятие решения о регистрации сервитута. Росреестр рассматривает представленные документы и принимает решение о регистрации сервитута или об отказе в регистрации.
• Внесение записи о сервитуте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В случае положительного решения, сведения о сервитуте вносятся в ЕГРН. Важно отметить, что без регистрации в ЕГРН сервитут не считается установленным и не имеет юридической силы.

Права и обязанности сторон

---

Право/Обязанность	Собственник обремененного участка	Лицо, в пользу которого установлен сервитут
Пользование участком	Вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим участком с учетом ограничений, установленных сервитутом	Вправе использовать чужой участок в соответствии с условиями сервитута
Плата за сервитут	Вправе требовать соразмерную плату за сервитут, если он не установлен бесплатно	Обязан вносить плату за сервитут, если это предусмотрено
Использование участка		Обязан использовать участок разумно и не причинять вреда собственнику
Доступ к участку		Вправе требовать обеспечения доступа к участку в соответствии с условиями сервитута
Обременение участка		Не вправе обременять сервитутом предоставленную ему часть чужого участка
Содержание участка		Может быть обязан поддерживать участок в надлежащем состоянии

При установлении сервитута важно соблюдать баланс интересов собственника обремененного участка и лица, в пользу которого установлен сервитут. Сервитут не должен создавать чрезмерных ограничений для собственника обремененного участка и должен обеспечивать только необходимые нужды лица, в пользу которого он установлен.

Основания прекращения сервитута

Сервитут может быть прекращен по следующим основаниям:

• Истечение срока действия сервитута.
• Отказ лица, в пользу которого установлен сервитут.
• Гибель земельного участка.
• Прекращение существования основания, по которому был установлен сервитут.
• Невозможность использования участка по целевому назначению в результате обременения сервитутом.
• Неиспользование земельного участка, обремененного сервитутом, в течение двух лет.
• Нарушение правил, установленных соглашением об установлении сервитута, в том числе нарушение сроков оплаты.
• В случае публичного сервитута: прекращение деятельности, для которой был установлен сервитут, нарушение порядка установления сервитута, отказ обладателя публичного сервитута от сервитута.
• После прекращения сервитута лицо, в пользу которого он был установлен, может быть обязано восстановить земельный участок в исходное состояние.

Судебная практика

Судебная практика по сервитутам достаточно обширна и разнообразна. Суды рассматривают споры, связанные с установлением сервитута, определением его условий, размером платы, а также с прекращением сервитута.

Типичные ситуации возникновения споров:

• Отказ собственника предоставить сервитут.
• Споры о размере платы за сервитут. При определении размера платы суды учитывают такие критерии, как доля участка, ограниченного сервитутом, срок установления сервитута, объем ограничения пользования, интенсивность предполагаемого использования, характер неудобств, испытываемых собственником обременяемого участка, и степень влияния сервитута на возможность распоряжения участком.
• Необходимость установления сервитута в связи с отсутствием иных способов доступа к участку.
• Толкование условий договора сервитута.

Примеры из реальной жизни

• Сервитут для прохода и проезда через чужой участок к своему дому.
• Сервитут для прокладки коммуникаций (газопровода, водопровода).
• Сервитут для забора воды из чужого колодца.
• Сервитут для прогона скота через чужой участок.
• Сервитут для прокладки линий электропередач.
• Сервитут для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
• Сервитут для строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры, таких как дороги, трубопроводы и линии связи. Установление сервитутов для таких объектов способствует экономическому развитию, обеспечивая доступ к необходимым ресурсам и инфраструктуре.

Актуальные проблемы и дискуссии

• Проблемы определения платы за сервитут: Законодательство не содержит четких критериев определения размера платы, что приводит к спорам между сторонами. Отсутствует единая методика расчета платы за сервитут, что затрудняет процесс ее определения и может приводить к судебным разбирательствам.
• Сложности в установлении сервитутов в связи с отсутствием согласия собственника: В случае отказа собственника предоставить сервитут, заинтересованному лицу приходится обращаться в суд, что затягивает процесс и увеличивает расходы. Особенно сложным является установление сервитутов для линейных объектов, когда собственник земельного участка не согласен с его установлением. В таких случаях необходимо учитывать интересы всех сторон и искать компромиссные решения.
• Необходимость совершенствования законодательства о сервитутах: Существующее законодательство не всегда учитывает все нюансы и требует дальнейшего развития. Например, необходимо разработать более четкие правила определения платы за сервитут, упростить процедуру его установления в случае отсутствия согласия собственника, а также уточнить порядок прекращения сервитута.
• Право собственника обремененного участка обжаловать установление публичного сервитута: Собственник земельного участка, в отношении которого установлен публичный сервитут, вправе обжаловать это решение в судебном порядке, если считает, что его права нарушены. Это право позволяет защитить интересы собственника и обеспечить баланс интересов при установлении публичных сервитутов.

Выводы

Сервитут земельного участка — важный правовой инструмент, позволяющий обеспечить баланс интересов собственников земельных участков и способствовать рациональному использованию земли. Сервитуты играют важную роль в различных сферах жизни, от обеспечения доступа к жилью до развития инфраструктуры. Однако, существующее законодательство о сервитутах имеет ряд недостатков, которые приводят к спорам и затрудняют процесс установления сервитута. Необходимы дальнейшие шаги по совершенствованию правового регулирования в этой сфере, включая разработку четких критериев определения платы за сервитут, упрощение процедуры его установления в случае отсутствия согласия собственника, а также уточнение порядка прекращения сервитута.

Нашими силами проведена работа полностью «под ключ» по выделению машино-места из паркинга, ранее у заказчика была доля. Нами были поэтапно проведены все законодательные процедуры, подготовлены схема расположения, извещение, технический план машино-места и документы были направлены в орган Росреестра электронным способом, заказчик при этом не потратил деньги даже на доверенность, он наше заявление в Росреестр подписал госключом. И в начале февраля мы получили Выписку о технических характеристиках и зарегистрированных правах на машино-место, заказчик остался очень доволен нашей работой. После получения выписки из Росреестра мы также отправили документы на получение почтового адреса этого машино-места. Заказчик в восторге от результата, поскольку ситуация с его машино-местом была такова, что при продаже застройщик неверно рассчитал долю, и соответственно собственнику приходилось платить повышенные налоги и коммунальные услуги, что конечно было обременительно по финансам. Мы очень надеемся, что теперь наш заказчик сможет выровнять эту ситуацию.

Наша компания выполнила полный комплекс кадастровых работ для ввода в эксплуатацию нового здания Центрального государственного исторического архива Санкт-Петербурга площадью 18938,8 кв.м на Заневском проспекте. По результатам проведенных работ 28 декабря 2024 года объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию от Службы Госстройнадзора Санкт-Петербурга.

Наша компания провела полный комплекс кадастровых работ для ввода в эксплуатацию нового дошкольного учреждения площадью 3950,4 кв.м на улице Белышева. Работы включали техническую инвентаризацию, подготовку поэтажных планов, ведомостей помещений и технического плана. 24 декабря 2024 года объект успешно получил разрешение на ввод в эксплуатацию от Службы Госстройнадзора Санкт-Петербурга.

https://www.rosbalt.ru/news/2024-12-27/v-nevskom-rayone-peterburga-vveli-v-ekspluatatsiyu-detskiy-sad-5288705

Новый закон о выделе машино-мест

В конце 2024 года был подписан долгожданный закон (Федеральный закон от 23.11.2024 г. № 403-ФЗ), которым закреплён порядок выдела в натуре доли в праве общей собственности на помещения паркинга, при этом согласие сособственников не требуется. Теперь стало возможным выделить свою долю в паркинге, зарегистрировав машино-место и далее уже распоряжаясь им по своему усмотрению не вовлекая в остальных сособственников.

Актуальность проблемы

Закон только опубликовали, он даже ещё не вступил в силу, однако мне уже ночью на личный телефон поступали сообщения от собственников машино-мест, люди задавали вопросы, уточняли регламенты по нашей работе и т.п. Поскольку и я также являюсь владельцем доли в паркинге, мне эта тема близка, я также как и другие заинтересованные в выделении собственники, давно ждала такой инициативы и была, конечно, обрадована вот такому разрешению в принципе нерешаемого вопроса. Почему ранее это было невозможно сделать, я заказчикам объясняла так «миссия невыполнима», да закон был, но фактически он не был реализуем, поскольку хоть одного сособственника, да не найти, или хоть один из сособственников окажется лицом, которому не нужен этот выдел, или кто то не готов, например, вкладываться в такое мероприятие финансово и тп. как говорится с вариациями на тему.

Финансовые преимущества выдела

При владении объектом у человека возникают обязательства по оплате налогов, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта. При этом понятно что кадастровая стоимость машино-места будет сильно меньше кадастровой стоимости нежилого помещения, где располагается такое машино-место, которое ко всему прочему включает в себя места общего пользования к которым относят, в том числе проезды/проходы/технологические помещения, которые обслуживают паркинг.

Особенности нового кадастрового учёта

Сейчас по новым правилам государственного кадастрового учёта при постановке вновь выстроенного, например многоквартирного дома, в котором располагается паркинг с машино-местами, кадастровому учёту подлежат машино-места и технологические помещения, однако проезды, кадастровому учёту не подлежат. Поэтому ясно, что те собственники, которые владеют машино-местом в таких паркингах несколько меньше обременены финансовыми тратами.

Практический опыт оформления

Нашими силами проведена работа полностью «под ключ» по выделению вот такого машино-места. Нами были поэтапно проведены все законодательные процедуры, подготовлены схема расположения, извещение, технический план машино-места и документы были направлены в орган Росреестра электронным способом, заказчик при этом не потратил деньги даже на доверенность, он наше заявление в Росреестр подписал госключом. И в начале февраля мы получили Выписку о технических характеристиках и зарегистрированных правах на машино-место, заказчик остался очень доволен нашей работой. После получения выписки из Росреестра мы также отправили документы на получение почтового адреса этого машино-места. Заказчик в восторге от результата, поскольку ситуация с его машино-местом была такова, что при продаже застройщик неверно рассчитал долю, и соответственно собственнику приходилось платить повышенные налоги и коммунальные услуги, что конечно было обременительно по финансам. Мы очень надеемся, что теперь наш заказчик сможет выровнять эту ситуацию.

Для получения подробной консультации по оформлению машино-места свяжитесь с нашими специалистами по телефону +7 (812) 903-74-05 или оставьте заявку на сайте.

Доверьте оформление вашей собственности профессионалам!

«Представляете, семь месяцев строили дом, вложили все сбережения, а поставить его на кадастровый учёт не можем – технического плана нет! И продать нельзя, и в наследство не передать, и даже не застраховать, а кроме того и газ не подключить…»

— делится наболевшим Михаил, который обратился в АКР СПБ этой весной. К счастью, историю удалось завершить благополучно, но она наглядно показывает: без технического плана ваша недвижимость юридически как будто не существует.