г. Санкт-Петербург, пр. Московский 183-185, лит.А, пом. 846-Н
г. Санкт-Петербург, пр. Московский 183-185, лит.А, пом. 846-Н
С конца прошлого года, с самого первого дня, когда мы уже могли работать в рамках нового Закона — Федеральный закон от 23.11.2024 г. № 403-ФЗ, мы успешно проводим кадастровые работы по выделению машино-мест из общей долевой собственности.
За это время мы выделили несколько машино-мест в ЖК по улице Ушинского, дом 3, корпус 3, в ЖК по улице Победы, дом 3, в ЖК по Московскому шоссе, дом 12 и др., работы активно и непрерывно продолжаются. Хочется отметить, что чаще всего обращаются заказчики, у которых в собственности находятся сразу несколько долей, желая выделить их в отдельный объект недвижимости.
При этом хочется отметить, что среди одиночных машино-мест мы также поработали и над семейным машино-местом. Договорами ДДУ предусмотрена покупка двух разных машино-мест, однако в ходе нашего обследования выявлено, что данные машино-места являются «зависимыми», при этом доступ к одному из ММ осуществляется через смежное с ним ММ, в связи с этим сформировано и зарегистрировано право на одно машино-место.
Мы продолжаем работать по выделению машино-мест из общей долевой
собственности. Нашими сотрудниками выделено первое машино-место из
множества, расположенных в ЖК «Граф Орлов». Работы завершены в
установленный срок.
При проведении сделок купли-продажи имеются особенности отчуждения в
отношении машино-места или доли в нежилом помещении, где хранится
автотранспорт. Если право собственности зарегистрировано в виде доли на нежилое
помещение, то при отчуждении необходимо соблюсти условия о преимущественном
праве покупки и обязательном нотариальном удостоверении, при этом оплачивается
государственная пошлина за совершение нотариальных действий.
Если же право собственности оформлено на отдельный объект недвижимости,
а именно машино-место, то в этом случае действуют общие правила совершения
гражданско-правовых сделок, и государственная регистрация перехода права в
результате продажи такого объекта осуществляется по заявлению сторон сделки на
основании договора, совершенного в простой письменной форме.
Поэтому, если есть желание избежать сложностей, связанных с извещением
остальных участников и нотариальным удостоверением сделки по продаже своей
доли, необходимо осуществить выдел этой доли в натуре и зарегистрировать право
собственности на машино-место.
9 июня 2025 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию крупного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в поселке Шушары.
Новый 12-этажный жилой комплекс общей площадью почти 20 тысяч квадратных метров включает в себя 257 помещений различного назначения. Объект расположен на динамично развивающейся территории Ленсоветовский, что делает его привлекательным как для будущих жильцов, так и для коммерческого использования встроенных помещений.
Наша компания выполнила полный комплекс кадастровых работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Специалисты провели техническую инвентаризацию с выполнением обмерных работ, подготовили планы всех этажей, составили ведомости помещений, подготовили справку о технико-экономических показателях, технический план и технический паспорт объекта.
Успешное завершение проекта подтверждает высокий профессиональный уровень наших кадастровых инженеров и способность работать с крупными жилыми комплексами, обеспечивая точность и качество всей технической документации.
В начале февраля к нам обратился заказчик по услуге – «выделить машино-место в паркинге». Мы проанализировали помещение, в котором располагается машино-место и обозначили потенциальному заказчику, что выдел да, возможен. Заказчик долго вёл переговоры по стоимости работ, по срокам, по регламенту и в итоге написал на электронную почту письмо в котором было почти 20 вопросов! Мне пришлось написать «эссе» на тему выдела, причём обратившийся человек вновь и вновь задавал всё возникающие вопросы, складывалось впечатление, что человек не знаком с процедурой по этим работам, что для меня это было неудивительно, так как услуга новая и даже не все кадастровые инженеры выполняют такую работу. Оказалось, что это не собственник, а ЮРИСТ, который собрался заключить договор с собственниками и потом уже перезаключить его с нами, при этом собственникам на собрании этот человек обозначил, что заключить договор необходимо непременно с ним, потому как он ЮРИСТ и будет следить за работой кадастрового инженера! Однако сам ни регламента, не работы кадастрового инженера он не знал! Одновременно с обращением этим юристом к нам, уже напрямую, обратились собственники этого паркинга с тем, чтобы провести работы по выделению. Эти собственники организовали инициативную группу и далее уже начался процесс заключения договоров, напрямую, минуя того самого юриста.
В ходе переговоров было заключено 17 договоров, на выделение 20 машино-мест в паркинге ЖК «Чистое Небо» по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Коломяги, Комендантский проспект, дом 67, строение 1. У некоторых собственников было и не по одному машино-месту.
В течение проведения работ, безусловно, у собственников/заказчиков возникало много вопросов и, безусловно, опасений, а вдруг они на выполнят работу и деньги не вернут (читай «кинут»), а вдруг регистратор откажет, а вдруг пропадёт оплаченная госпошлина размер её 6 000 руб.), а какая причина, вдруг …. и этих самых сомнений было множество. Вопросы нами решались в рабочем порядке по мере их возникновения.
Со своей стороны в своей работе мы стараемся максимально всё предусмотреть, предупредить и действовать в соответствии с действующим законодательством. Однако стоит отметить, что кадастровый инженер оказывается некой прослойкой между заказчиком и регистратором в Росреестре. И если что, то пошло не так, люди у нас, конечно, верят регистратору в первую очередь. Обидно, потому как мы, кадастровые инженеры, для того чтобы ими стать и экзамены сложные сдаём, и получаем специальное образование и нарабатываем десятилетиями свой профессиональный опыт.
Всё завершилось хорошо и все работы нами проведены в срок, мы оперативно вышли в натуру и провели замеры машино-мест, определили их местоположение, посчитали площади, подготовили извещения и в итоге документы направили в Росреестр.
Однако вот тут и случился тот самый нюанс, на котором хотелось остановиться подробнее. Отправив документы в последние дни перед майскими праздниками, мы в межпраздничные дни получили УВЕДОМЛЕНИЕ о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения. На пяти листах было описание всех статей законов, СНИПОВ, норм и т.п. по паркингам и м/местам, без конкретики ПОЧЕМУ? ПО КАКОЙ ПРИЧИНЕ? именно наше заявление не рассмотрено. Тут нужно понимать, что 17 заказчиков, которые заплатили нам деньги, а некоторые уже и заплатили госпошлины за учётно-регистрационные действия в Росреестре, ждали результат, и результат не в виде отказа, а виде Выписки на машино-место. Вот так мы оказались заложниками ситуации. Нами было принято решение связаться с регистратором и обсудить детали, указанные в Уведомлении. Мы были полностью уверенны в своих действиях, более того при выполнении кадастровых работ мы опирались на действующее законодательство в этом вопросе и да! у нас были уже положительные кейсы по выделу и тут вот такая неприятная ситуация, с которой мы конечно же разобрались в кратчайшие сроки и учётные действия стали проходить в Росреестре со скоростью исполнения в 1 час! Это была наша ОЧЕРЕДНАЯ победа!
Итог нашей работы – всем заказчикам, обратившемся к нам мы выделили машино-места из помещения паркинга, всем передали готовые документы и выдали электронный носитель на котором записали весь результат нашей работы и ответ из Росреестра в читабельном и электроном виде, как правило, эти документы всегда требуются при проведении юридических действий с объектом.
И самое приятное … я видела благодарные глаза своих заказчиков, которые забирали у нас готовые документы и говорили простое человеческое спасибо нам за нашу работу!
Комитет Госстройнадзора Ленинградской области выдал разрешение на ввод в эксплуатацию пяти многоквартирных жилых домов жилого комплекса «Рябиновый сад» со встроенными помещениями.
Жилой комплекс расположен во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области, в деревне Янино-2 Заневского городского поселения по улице Рябиновая, дом 8 (корпуса 1-5).
Характеристики жилого комплекса:
Кадастровые работы выполнялись для Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Санкт-Петербурга. Наша компания провела комплекс кадастровых работ для ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, включая техническую инвентаризацию с подготовкой планов этажей, ведомостей помещений, справок о ТЭП, технических планов и паспортов.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 47-07-078-2024 подтверждает успешное завершение строительства и готовность жилого комплекса к заселению.
С 1 марта 2025 года должен вступить в силу Федеральный закон №307-ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», который даст возможность штрафовать собственников за то, что земля в населённом пункте не освоена, при чём надо иметь ввиду, что штрафы будут зависеть от кадастровой стоимости земельного участка.
Финансовое обременение в виде штрафа весьма затратное, как для физического лица, так и для организации. Срок для освоения земельного участка установлен на уровне трёх лет. С одной стороны у государства появляется рычаг давления на собственников для решения проблем заброшенных земельных участков. С другой стороны, государственные органы получают дополнительные основания для контроля за рациональным и функциональным использованием земли. Теперь своим земельным участком необходимо либо заниматься, либо нести ответственность, в том числе и материальную, за его «простой».
Контролирующие государственные органы активно используют современные инструменты мониторинга, новые высокотехнологические способы контроля за использованием земли, причём без участия самого собственника, и спрятаться становится всё сложнее. Периодически я наблюдаю, как регулярная спутниковая и аэрофотосъемка земли обеспечивает разрешение правовых вопросов. На сегодняшний день технологии продвинулись далеко вперед. Результаты фото — и видео контроля территорий стали общедоступными, государственные службы активно ими пользуются, как и простые граждане.
Законом предусмотрено, что правообладатель земельного участка на землях с категорией населённые пункты и с видом разрешённого использования для садоводства, огородничества начинает освоение участка сразу с момента его приобретения согласно его целевому назначению и разрешённым использованием и не более 3-х лет с даты приобретения, за исключением случая в связи с рекультивацией земель.
Если право собственности на участок возникло до даты вступления в силу Закона N 307-ФЗ, то обязанность приступить к освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, возникнет у собственника начиная с 1 марта 2025 г.
1 марта 2025 года – это дата, с которой уже нельзя будет провести сделку с земельными участками и зарегистрировать строения — здания, сооружения, объекты незавершённого строительства на нём, если сведений о границах такого участка не внесены в Единый Государственный Реестр Недвижимости.
Для чего законодатель ввёл такую норму, как это работает на практике, какие риски и т.п. я расскажу в своей статье.
В моей практике часто происходят случаи, когда при проведении процедуры межевания с целью определения границ и уточнения площади выявляется, что площадь участка меньше, чем площадь, заявленная в документах. Такое случается если, например, все соседи уже отмежевались и вам осталась условная «дырочка», в которую и нужно вписать границы участка. Не так давно к нам обратилась клиентка за консультацией, которая собиралась покупать участок, я пояснила ей все риски покупки участка, у которого координаты не определены. Однако она так торопилась с покупкой, что решила отложить процедуру межевания. Спустя какое то время после приобретения участка, наша клиентка вновь обратилась к нам, потому как решила начать строительство, и ей потребовалось определить координаты, чтобы правильно расположить свой домик. И тут сюрпризом для неё стало то, что покупала она 640 кв.м., а по факту оказалось 490 кв.м. Как раз тот случай, когда все соседи отмежевались. Доказать что какой то конкретно сосед присоединил кусок её «гипотетического» участка крайне сложно, а порой невозможно, плюс нужно рассчитать все свои финансовые и временные затраты на данное мероприятие. Клиентку было жаль, однако сделать ничего было уже нельзя. Продавец, мог и знать о такой ситуации, и чтобы не терять деньги, продавал исходя из площади участка по документам. «Глазомером» определить площадь участка не представляется возможным, вообще.
Частенько между соседями возникают земельные споры, перерастающие в ссоры и судебные разбирательства, о чём узнают новые собственники спустя какое то время, купив участок у которого не определены координаты и для них этот факт становится неприятным сюрпризом, который часто долго и затратно приходится всё же решать уже новым владельцам.
Эти и другие неприятные моменты можно избежать, доверив определение координат кадастровому инженеру, который сделает съёмку участка по его фактическим границам и «посадит» данные съёмки на те сведения, которые уже внесены в реестр, запросив для этих целей сведения в Росреестре. В результате проведения кадастровых работ инженер определит координаты участка, и уточнит его площадь, далее отправит готовые документы в орган Росреестра. После того как сведения о границах будут внесены, с участком можно будет проводить безопасные сделки.
Доверьте свои границы профессионалам!
Директор ООО «АКР СПБ» — Студнева Светлана Алексеевна
С 1 марта вступает в силу 487-ФЗ от 26.12.2024, который обяжет собственников земельных участков зарегистрировать в Росреестре ВСЕ капитальные постройки, расположенные в границах земельного участка. Речь в этом законе идёт также и о ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ СТРОЕНИЯХ к которым относятся: сараи, гостевые дома, котельные, бани, гаражи, сараи, теплицы и т.п. При этом владельцы строений должны задекларировать их наличие самостоятельно, направив в налоговую инспекцию документы на эти строения. Предусмотрена и ответственность за невыполнение норм закона в виде административного штрафа, причём ограничений по количеству штрафов нет.
С марта 2025 года собственникам земельных участков нужно будет поставить на государственный кадастровый учёт ВСЕ имеющиеся объекты КАПИТАЛЬНОГО строительства и платить налог в казну государства, или жить и рисковать внезапным получением штрафов.
Однако стоит обратить внимание на то, что не ВСЕ строения относятся к объектам капитального строительства, подлежащее учёту. Стоит отличать объекты капитального строительства и некапитальные объекты. Не всегда рядовой гражданин, не являющийся специалистом в этой сфере, сможет оценить различия. С этой целью можно обратиться к кадастровому инженеру и попросить его подготовить заключение об отнесении объекта к движимому или недвижимому имуществу, с тем, чтобы спланировать свой бюджет с целью подготовки документов для внесения в сведения Росреестра. Также этот документ, совместно со схемой земельного участка, можно будет представить и в контролирующие органы, с целью разрешения ситуации с необоснованными штрафами.
До 1 марта совсем немного времени осталось, поэтому я рекомендую всем собственникам земельных участков осмотреть их, проанализировать и обратиться к нам за помощью для подготовки нужных документов. С этой целью мы приедем, проведём кадастровую съёмку расположенных на земельном участке всех строений, и подготовим заключение, в котором опишем все строения, расположенные на участке, определив их принадлежность к ОКС или к объектам некапитального строительства, подготовим схему участка и отобразим описанные в заключении кадастрового инженера, все постройки на нём.
Директор ООО «АКР СПБ» — Студнева Светлана Алексеевна
Сервитут земельного участка — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, необходимое для полноценного использования собственного участка. В России сервитут регулируется Гражданским кодексом РФ (статья 274) и Земельным кодексом РФ (статья 23).
Понятие сервитута закреплено в статье 274 Гражданского кодекса РФ, где он определяется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком. В статье также вводятся понятия господствующей вещи (недвижимость, для нужд которой устанавливается сервитут) и служащей вещи (недвижимость, которая обременяется сервитутом). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда, строительства линейных объектов, а также других нужд собственника господствующей вещи, если они не могут быть обеспечены иным способом и не препятствуют использованию служащей вещи в соответствии с ее разрешенным использованием.
Статья 23 Земельного кодекса РФ дополняет понятие сервитута, вводя термин «публичный сервитут». Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления для обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения. В отличие от частного сервитута, который устанавливается в интересах конкретного лица, публичный сервитут направлен на удовлетворение потребностей неопределенного круга лиц.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» регулирует процедуру регистрации сервитута, которая является обязательной для возникновения этого права. В соответствии с этим законом, сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Недавние изменения в законодательстве, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 430-ФЗ, предусматривают возможность установления публичного сервитута для использования земельных участков в целях оказания услуг связи, прокладки инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полос отвода автомобильных дорог. Это изменение направлено на упрощение процедуры установления сервитутов для объектов инфраструктуры.
Сервитуты можно классифицировать по нескольким основаниям:
1. По виду:
2. По способу установления:
3. По наличию платы:
4. По объекту:
1. Необходимые документы:
Для установления сервитута необходимо предоставить следующие документы:
2. Процедура регистрации сервитута:
| Право/Обязанность | Собственник обремененного участка | Лицо, в пользу которого установлен сервитут |
| Пользование участком | Вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим участком с учетом ограничений, установленных сервитутом | Вправе использовать чужой участок в соответствии с условиями сервитута |
| Плата за сервитут | Вправе требовать соразмерную плату за сервитут, если он не установлен бесплатно | Обязан вносить плату за сервитут, если это предусмотрено |
| Использование участка | Обязан использовать участок разумно и не причинять вреда собственнику | |
| Доступ к участку | Вправе требовать обеспечения доступа к участку в соответствии с условиями сервитута | |
| Обременение участка | Не вправе обременять сервитутом предоставленную ему часть чужого участка | |
| Содержание участка | Может быть обязан поддерживать участок в надлежащем состоянии |
При установлении сервитута важно соблюдать баланс интересов собственника обремененного участка и лица, в пользу которого установлен сервитут. Сервитут не должен создавать чрезмерных ограничений для собственника обремененного участка и должен обеспечивать только необходимые нужды лица, в пользу которого он установлен.
Сервитут может быть прекращен по следующим основаниям:
Судебная практика по сервитутам достаточно обширна и разнообразна. Суды рассматривают споры, связанные с установлением сервитута, определением его условий, размером платы, а также с прекращением сервитута.
Типичные ситуации возникновения споров:
Сервитут земельного участка — важный правовой инструмент, позволяющий обеспечить баланс интересов собственников земельных участков и способствовать рациональному использованию земли. Сервитуты играют важную роль в различных сферах жизни, от обеспечения доступа к жилью до развития инфраструктуры. Однако, существующее законодательство о сервитутах имеет ряд недостатков, которые приводят к спорам и затрудняют процесс установления сервитута. Необходимы дальнейшие шаги по совершенствованию правового регулирования в этой сфере, включая разработку четких критериев определения платы за сервитут, упрощение процедуры его установления в случае отсутствия согласия собственника, а также уточнение порядка прекращения сервитута.
Продолжая свой цикл статей по выделению машино-мест, хочу отдельно обратить внимание на возникающий вопрос у любого собственника, в том числе и у меня, являющегося таким же собственником доли в нежилом помещении для хранения автотранспорта: почему нужно выделить и какие дальнейшие преимущества от действий по выделению в отдельный объект.
Особенности сделок при долевой собственности
Во-первых, при проведении сделок купли-продажи имеются особенности отчуждения в отношении доли в нежилом помещении, где хранится автотранспорт.
Если право собственности зарегистрировано в виде доли на нежилое помещение, то при отчуждении необходимо соблюсти условия о преимущественном праве покупки и обязательном нотариальном удостоверении. При этом оплачивается государственная пошлина за совершение нотариальных действий.
Снижение коммунальных платежей
Во-вторых, коммунальные платежи начисляются уже за конкретную площадь машино-места, при этом итоговая сумма по оплате уменьшается примерно в три раза.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 29.08.2024)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией, приравниваются к нежилым помещениям.
Источник: https://www.consultant.ru/law/podborki/kommunalnye_uslugi_mashinomesto/
Упрощение сделок с машино-местом
В-третьих, если право собственности оформлено на отдельный объект недвижимости — машино-место, то в этом случае действуют общие правила совершения гражданско-правовых сделок.
Государственная регистрация перехода права в результате продажи такого объекта осуществляется по заявлению сторон сделки на основании договора, совершенного в простой письменной форме. Это существенно сокращает время и экономит финансы.
Подача документов и дистанционное оформление
Документы в Росреестр кадастровый инженер направляет на основании договора на выполнение кадастровых работ и акта выполненных работ. При этом дополнительно тратиться на нотариальную доверенность не нужно. Всё бумажное взаимодействие с нами можно организовать дистанционно, обмениваясь документами электронно. На групповые заявки действуют приятные скидки.
Доверьте оформление профессионалам
Доверяйте оформление своей недвижимости профессионалам! Проверяйте их опыт, награды, репутацию — имеет ли право организация в принципе выполнять такие работы?
Мы работаем на этом рынке уже более 10 лет, все наши инженеры аттестованы, проходят переобучение и профессиональную переподготовку. В нашем архиве не только мелкие объекты, но и очень крупные и значимые для нашего города!