г. Санкт-Петербург, пр. Московский 183-185, лит.А, пом. 846-Н
г. Санкт-Петербург, пр. Московский 183-185, лит.А, пом. 846-Н
Сервитут земельного участка — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, необходимое для полноценного использования собственного участка. В России сервитут регулируется Гражданским кодексом РФ (статья 274) и Земельным кодексом РФ (статья 23).
Понятие сервитута закреплено в статье 274 Гражданского кодекса РФ, где он определяется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком. В статье также вводятся понятия господствующей вещи (недвижимость, для нужд которой устанавливается сервитут) и служащей вещи (недвижимость, которая обременяется сервитутом). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда, строительства линейных объектов, а также других нужд собственника господствующей вещи, если они не могут быть обеспечены иным способом и не препятствуют использованию служащей вещи в соответствии с ее разрешенным использованием.
Статья 23 Земельного кодекса РФ дополняет понятие сервитута, вводя термин «публичный сервитут». Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления для обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения. В отличие от частного сервитута, который устанавливается в интересах конкретного лица, публичный сервитут направлен на удовлетворение потребностей неопределенного круга лиц.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» регулирует процедуру регистрации сервитута, которая является обязательной для возникновения этого права. В соответствии с этим законом, сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Недавние изменения в законодательстве, внесенные Федеральным законом от 04.08.2023 № 430-ФЗ, предусматривают возможность установления публичного сервитута для использования земельных участков в целях оказания услуг связи, прокладки инженерных коммуникаций и их эксплуатации в границах полос отвода автомобильных дорог. Это изменение направлено на упрощение процедуры установления сервитутов для объектов инфраструктуры.
Сервитуты можно классифицировать по нескольким основаниям:
1. По виду:
2. По способу установления:
3. По наличию платы:
4. По объекту:
1. Необходимые документы:
Для установления сервитута необходимо предоставить следующие документы:
2. Процедура регистрации сервитута:
| Право/Обязанность | Собственник обремененного участка | Лицо, в пользу которого установлен сервитут |
| Пользование участком | Вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим участком с учетом ограничений, установленных сервитутом | Вправе использовать чужой участок в соответствии с условиями сервитута |
| Плата за сервитут | Вправе требовать соразмерную плату за сервитут, если он не установлен бесплатно | Обязан вносить плату за сервитут, если это предусмотрено |
| Использование участка | Обязан использовать участок разумно и не причинять вреда собственнику | |
| Доступ к участку | Вправе требовать обеспечения доступа к участку в соответствии с условиями сервитута | |
| Обременение участка | Не вправе обременять сервитутом предоставленную ему часть чужого участка | |
| Содержание участка | Может быть обязан поддерживать участок в надлежащем состоянии |
При установлении сервитута важно соблюдать баланс интересов собственника обремененного участка и лица, в пользу которого установлен сервитут. Сервитут не должен создавать чрезмерных ограничений для собственника обремененного участка и должен обеспечивать только необходимые нужды лица, в пользу которого он установлен.
Сервитут может быть прекращен по следующим основаниям:
Судебная практика по сервитутам достаточно обширна и разнообразна. Суды рассматривают споры, связанные с установлением сервитута, определением его условий, размером платы, а также с прекращением сервитута.
Типичные ситуации возникновения споров:
Сервитут земельного участка — важный правовой инструмент, позволяющий обеспечить баланс интересов собственников земельных участков и способствовать рациональному использованию земли. Сервитуты играют важную роль в различных сферах жизни, от обеспечения доступа к жилью до развития инфраструктуры. Однако, существующее законодательство о сервитутах имеет ряд недостатков, которые приводят к спорам и затрудняют процесс установления сервитута. Необходимы дальнейшие шаги по совершенствованию правового регулирования в этой сфере, включая разработку четких критериев определения платы за сервитут, упрощение процедуры его установления в случае отсутствия согласия собственника, а также уточнение порядка прекращения сервитута.
Нашими силами проведена работа полностью «под ключ» по выделению машино-места из паркинга, ранее у заказчика была доля. Нами были поэтапно проведены все законодательные процедуры, подготовлены схема расположения, извещение, технический план машино-места и документы были направлены в орган Росреестра электронным способом, заказчик при этом не потратил деньги даже на доверенность, он наше заявление в Росреестр подписал госключом. И в начале февраля мы получили Выписку о технических характеристиках и зарегистрированных правах на машино-место, заказчик остался очень доволен нашей работой. После получения выписки из Росреестра мы также отправили документы на получение почтового адреса этого машино-места. Заказчик в восторге от результата, поскольку ситуация с его машино-местом была такова, что при продаже застройщик неверно рассчитал долю, и соответственно собственнику приходилось платить повышенные налоги и коммунальные услуги, что конечно было обременительно по финансам. Мы очень надеемся, что теперь наш заказчик сможет выровнять эту ситуацию.
Наша компания выполнила полный комплекс кадастровых работ для ввода в эксплуатацию нового здания Центрального государственного исторического архива Санкт-Петербурга площадью 18938,8 кв.м на Заневском проспекте. По результатам проведенных работ 28 декабря 2024 года объект получил разрешение на ввод в эксплуатацию от Службы Госстройнадзора Санкт-Петербурга.
Наша компания провела полный комплекс кадастровых работ для ввода в эксплуатацию нового дошкольного учреждения площадью 3950,4 кв.м на улице Белышева. Работы включали техническую инвентаризацию, подготовку поэтажных планов, ведомостей помещений и технического плана. 24 декабря 2024 года объект успешно получил разрешение на ввод в эксплуатацию от Службы Госстройнадзора Санкт-Петербурга.
Новый закон о выделе машино-мест
В конце 2024 года был подписан долгожданный закон (Федеральный закон от 23.11.2024 г. № 403-ФЗ), которым закреплён порядок выдела в натуре доли в праве общей собственности на помещения паркинга, при этом согласие сособственников не требуется. Теперь стало возможным выделить свою долю в паркинге, зарегистрировав машино-место и далее уже распоряжаясь им по своему усмотрению не вовлекая в остальных сособственников.
Актуальность проблемы
Закон только опубликовали, он даже ещё не вступил в силу, однако мне уже ночью на личный телефон поступали сообщения от собственников машино-мест, люди задавали вопросы, уточняли регламенты по нашей работе и т.п. Поскольку и я также являюсь владельцем доли в паркинге, мне эта тема близка, я также как и другие заинтересованные в выделении собственники, давно ждала такой инициативы и была, конечно, обрадована вот такому разрешению в принципе нерешаемого вопроса. Почему ранее это было невозможно сделать, я заказчикам объясняла так «миссия невыполнима», да закон был, но фактически он не был реализуем, поскольку хоть одного сособственника, да не найти, или хоть один из сособственников окажется лицом, которому не нужен этот выдел, или кто то не готов, например, вкладываться в такое мероприятие финансово и тп. как говорится с вариациями на тему.
Финансовые преимущества выдела
При владении объектом у человека возникают обязательства по оплате налогов, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта. При этом понятно что кадастровая стоимость машино-места будет сильно меньше кадастровой стоимости нежилого помещения, где располагается такое машино-место, которое ко всему прочему включает в себя места общего пользования к которым относят, в том числе проезды/проходы/технологические помещения, которые обслуживают паркинг.
Особенности нового кадастрового учёта
Сейчас по новым правилам государственного кадастрового учёта при постановке вновь выстроенного, например многоквартирного дома, в котором располагается паркинг с машино-местами, кадастровому учёту подлежат машино-места и технологические помещения, однако проезды, кадастровому учёту не подлежат. Поэтому ясно, что те собственники, которые владеют машино-местом в таких паркингах несколько меньше обременены финансовыми тратами.
Практический опыт оформления
Нашими силами проведена работа полностью «под ключ» по выделению вот такого машино-места. Нами были поэтапно проведены все законодательные процедуры, подготовлены схема расположения, извещение, технический план машино-места и документы были направлены в орган Росреестра электронным способом, заказчик при этом не потратил деньги даже на доверенность, он наше заявление в Росреестр подписал госключом. И в начале февраля мы получили Выписку о технических характеристиках и зарегистрированных правах на машино-место, заказчик остался очень доволен нашей работой. После получения выписки из Росреестра мы также отправили документы на получение почтового адреса этого машино-места. Заказчик в восторге от результата, поскольку ситуация с его машино-местом была такова, что при продаже застройщик неверно рассчитал долю, и соответственно собственнику приходилось платить повышенные налоги и коммунальные услуги, что конечно было обременительно по финансам. Мы очень надеемся, что теперь наш заказчик сможет выровнять эту ситуацию.
Для получения подробной консультации по оформлению машино-места свяжитесь с нашими специалистами по телефону +7 (812) 903-74-05 или оставьте заявку на сайте.
Доверьте оформление вашей собственности профессионалам!
«Представляете, семь месяцев строили дом, вложили все сбережения, а поставить его на кадастровый учёт не можем – технического плана нет! И продать нельзя, и в наследство не передать, и даже не застраховать, а кроме того и газ не подключить…»
— делится наболевшим Михаил, который обратился в АКР СПБ этой весной. К счастью, историю удалось завершить благополучно, но она наглядно показывает: без технического плана ваша недвижимость юридически как будто не существует.
«Звонок от риелтора застал меня врасплох. Покупатель готов внести задаток за квартиру прямо сегодня, но ему нужен технический паспорт. А у меня его нет… Сделка сорвалась, потому что пока я занимался оформлением документа, покупатель нашел другой вариант,»
🗣 делится историей Андрей, наш недавний клиент
Специалисты компании «АКР СПб» успешно завершили комплекс кадастровых работ по государственному контракту, заключенному с войсковой частью в октябре 2024 года. В рамках проекта были подготовлены документы и проведены учётно-регистрационные действия для постановки на государственный кадастровый учёт шести линейных сооружений в микрорайоне 7а города Сосновый Бор.
В состав работ вошла подготовка документации для следующих инженерных сетей:
Все объекты успешно поставлены на государственный кадастровый учёт в установленном законом порядке. Выполнение данного государственного контракта демонстрирует высокий уровень компетенции специалистов «АКР СПб» в работе с объектами специального назначения и способствует развитию инфраструктуры важных государственных объектов.
Осенью 2024 года кадастровые инженеры компании «АКР СПб» успешно провели комплекс работ по постановке на государственный кадастровый учёт линейных сооружений, обеспечивающих функционирование многоквартирного жилого дома в деревне Новое Девяткино Всеволожского района Ленинградской области.
В ходе работ были подготовлены необходимые документы и проведены учётно-регистрационные действия в органе Росреестра для следующих инженерных сетей:
Объекты расположены по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, деревня Новое Девяткино, улица Главная, дом 2.
Выполненные работы обеспечили законное функционирование инженерной инфраструктуры жилого дома и его подключение к коммунальным сетям в соответствии с требованиями законодательства.
С 1 марта вступает в силу 487-ФЗ от 26.12.2024, который обяжет собственников земельных участков зарегистрировать в Росреестре ВСЕ капитальные постройки, расположенные в границах земельного участка. Речь в этом законе идёт также и о ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ СТРОЕНИЯХ к которым относятся: сараи, гостевые дома, котельные, бани, гаражи, сараи, теплицы и т.п. При этом владельцы строений должны задекларировать их наличие самостоятельно, направив в налоговую инспекцию документы на эти строения. Предусмотрена и ответственность за невыполнение норм закона в виде административного штрафа, причём ограничений по количеству штрафов нет.
С марта 2025 года собственникам земельных участков нужно будет поставить на государственный кадастровый учёт ВСЕ имеющиеся объекты КАПИТАЛЬНОГО строительства и платить налог в казну государства, или жить и рисковать внезапным получением штрафов.
Однако стоит обратить внимание на то, что не ВСЕ строения относятся к объектам капитального строительства, подлежащее учёту. Стоит отличать объекты капитального строительства и некапитальные объекты. Не всегда рядовой гражданин, не являющийся специалистом в этой сфере, сможет оценить различия. С этой целью можно обратиться к кадастровому инженеру и попросить его подготовить заключение об отнесении объекта к движимому или недвижимому имуществу, с тем, чтобы спланировать свой бюджет с целью подготовки документов для внесения в сведения Росреестра. Также этот документ, совместно со схемой земельного участка, можно будет представить и в контролирующие органы, с целью разрешения ситуации с необоснованными штрафами.
До 1 марта совсем немного времени осталось, поэтому я рекомендую всем собственникам земельных участков осмотреть их, проанализировать и обратиться к нам за помощью для подготовки нужных документов. С этой целью мы приедем, проведём кадастровую съёмку расположенных на земельном участке всех строений, и подготовим заключение, в котором опишем все строения, расположенные на участке, определив их принадлежность к ОКС или к объектам некапитального строительства, подготовим схему участка и отобразим описанные в заключении кадастрового инженера, все постройки на нём.
Директор ООО «АКР СПБ» — Студнева Светлана Алексеевна