Технический план (техплан) — что это такое, требования, документы, примеры

Технический план (техплан) - что это такое, требования, документы, примеры
4.29 из 5 основано на 65 оценках клиентов
Оценка: 4.29. Проголосовало 38

На территории нашей страны имеется закон, согласно которому совершенно любой объект капитального строительства должен быть поставлен на госучет – в Кадастре. Плюс требуется также и регистрация права на этот самый объект. Речь идет о любом объекте:

  •         надел земли или нежилая постройка,
  •         частный жилой или садовый дом,
  •         какое-либо хозяйственное строение.

Данные, которые хранятся в специализированных реестровых книгах Росреестра – по сути, это единственный источник актуальной информации о значимых характеристиках объекта и тех людях, которые имеют на них права, на территории РФ. Эта информация выдается самим владельцам и другим людям в форме Выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра права на объекты недвижимости).

Технический план (техплан) – это важный документ, где прописаны характеристики объекта капстроительства, в том числе данные о:

  1.       Координатах значимых, характерных точек объекта.
  2.       Количестве этажей.
  3.       Общей площади, а также протяженности.
  4.       Проценте завершённости/незавершённости (если это недострой).
  5.       Материале отделки наружных (внешних) стен.

Сведения могут отличаться в зависимости от вида объекта. Техплан совершенно необходим. Он составляется всегда, в отношении всех зданий, построек, различных сооружений, в том числе, если здание не достроено. Технический план есть и у единых недвижимых комплексов, а не только у отдельных многоэтажек, и у помещений (например, квартир) и даже у машино-мест. 

 

технический план здания

  • П. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса нашей страны четко отвечает на вопрос, что является объектом капитального строительства и, соответственно, требует наличия техплана. Это всё, что перечислено выше, кроме:

    •         временных построек типа бытовок и вагончиков для строителей;
    •         ларьков и киосков;
    •         навесов и иных соответственных строений.

    В свою очередь, стать. 130 Гражданского кодекса дает исчерпывающий перечень недвижимых вещей, недвижимого имущества. В него – что довольно логично – вписаны:

    1.       Наделы земли.
    2.       Участки недр.
    3.       Здания и постройки.
    4.       Сооружения и недострои.
    5.       Все, что крепко взаимосвязано с самой землей.

    — т.е. объекты, передвижение/перемещение которых без невообразимого и совершенно несоразмерного задаче ущерба не представляется возможным.

    Вообще сам термин «строения» применяется в законе как некое всеобщее понятие, объединяющее и здания, и сооружения. Это единый терминологический ряд — «здание, строение, сооружение». В целом, можно сказать, что «строение» эквивалентно, равно «зданию». В некоторых случаях однако термин «строение» используется для того, чтобы выделить и обозначит второстепенное значение. Например:

    •         строения вспомогательного использования,
    •         служебные строения,
    •         строения потребительского назначения (к примеру, дачные и садовые домики, гаражи).

    П. 1 ст. 131 Гражданского кодекса обозначает, что право собственности и иные так называемые вещные права на недвижимость должны быть зарегистрированы государством в едином реестре, как и:

    1.       Ограничения этих прав.
    2.       Их появление.
    3.       Их переход к другим лицам.
    4.       Их прекращение.

    Причем вносить данные в реестр должны только органы, имеющие на подобные операции право.

    Важный момент. Ст. 135 Гражданского кодекса сообщает нам, что имеется общее правило. Согласно нему вещь, чье предназначение заключается в обслуживания основной, главной вещи и коррелирующая с основной посредством своей принадлежности, следует судьбе главной.

    Из этого получается: если была осуществлена госрегистрация собственности на какое-либо здание, сооружение или же объект незавершенного строительства, то есть любой объект недвижимости, то автоматически возникает право собственности и на существующий вспомогательный объект. Регистрировать право дополнительно не требуется, так как они сами – эти вспомогательные объекты:

    •         не недвижимость,
    •         не должны быть в кадастре,
    •         не регистрируются в ЕГРН.

    Что это за объекты вспомогательного использования? Это объекты, у которых нет соответствующих признаков недвижимого имущества. В качестве примера можно привести сборно-разборные конструкции и другие схожие по типу вещи, у которых срок службы ограничен. Также в соответствии с озвученной позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в постановлении от 17 января 2012 года за номером 4777/08, объекты, связанные с землей, но не имеющие своего собственного функционального значения, не являются недвижимостью. Следовательно, ставить их на учет и регистрировать свое право на них также не требуется.

    Вообще чтобы имущество могло называться недвижимым, надо, чтобы оно создавалось как недвижимость, а это значит:

    1.       В прописанном в законе и связанных нормативных актах порядке.
    2.       С обязательным получением нужной разрешительной документации.
    3.       При соблюдении всех существующих градостроительных требований и правил.

    Зачем нужны кадастровые работы и создание техплана

    Технический план на помещение (также называемый техпланом помещения) нужен, чтобы далее провести необходимые учётно-регистрационные действия. То есть без техплана невозможно будет поставить на государственный кадастровый учёт (как и положено, с одновременной регистрацией права собственности) в занимающейся подобными вещами структуре – органе Росреестра.

    Проще говоря, без техплана человек не сможет оформить права собственности на квартиру, предназначенные для жизни или же нежилые помещения, даже машино-места, если они:

    •         не были ранее учтены (занесены в кадастровый учет),
    •         не были занесены в учет одновременно с объектом, в котором располагаются.

 

технический план помещения

То же самое можно сказать и про техплан на:

  1.       Жилой дом (в том числе, многоквартирный).
  2.       Индивидуальный (частный) жилой дом.
  3.       Садовый дом/домик.
  4.       Нежилое строение.

Без него не будут пройдены необходимые учетно-регистрационные действия, следовательно невозможно будет поставить это строение на учёт и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Законное, правильное с юридической точки зрения оформление права не произойдет без техплана, если, конечно, объект, о котором мы говорим, до этого не был уже учтенным объектом недвижимости.

технический план здания

Технические планы, кроме того, нужны, чтобы пройти требуемые учетно-регистрационные действия после любых изменений данных и характеристик объекта. Речь идет о различных:

  •         реконструкциях;
  •         перепланировках;
  •         переустройствах,;
  •         изменениях типа или предназначения;
  •         уточнениях положения объекта в пространстве или его характеристиках.

Что касается последнего пункта. Это может быть площадь или протяженность объекта, либо глубина. Может быть, был изменен материал стен и так далее.технический план здания2

 

Особенное значение техплан имеет при регистрационных действиях с объектом незавершенного строительства. При наличии технического плана может оформить на него целиком или его части права – в установленном законом порядке, то есть сделать все по правилам и в дальнейшем использовать это себе на пользу.

технический план объекта

Технический паспорт (Техпаспорт) или Технический план (техплан) – в чём разница между документами?

24 июля 2007 года вступил в силу N 221-ФЗ Федеральный закон «О кадастровой деятельности». В нем прописаны предъявляемые требования к сбору документов для регистрации, а также требования к оформлению технического плана (техплана). До 1 января 2013 года гос учёт и регистрация собственности осуществлялась на базе кадастровых паспортов и техпаспортов. Они изготовлялись органами технической инвентаризации. После 1 января техпаспорт, созданный БТИ до этой даты, можно подавать как базу для создания техплана.

П. 8 Постановления Правительства страны от 13 октября 1997 № 1301 в последней редакции  говорит нам, что техническая инвентаризация жилья проводится в порядке, который установлен нормативными актами в области государственного техучета и техинвентаризации объектов капитального строительства. Причем по ставкам, которые утверждаются органами исполнительной власти субъектов.

Также имеется Постановление Правительства от 4 декабря 2000 г. N 921. В нем, как и в иных актах, прописан регламент проведения техучета жилья. И эти многие документы были отменены другим Постановлением – от 27 июня 2013 г. N 546. Это значит, что и аккредитация на проведение техучета, что выдавалась организациям, ранее бывшими монополистами в данной отрасли, отменена так же.

Следовательно, на сегодня организации, ранее являвшиеся монополистами в данной области, становятся участниками рынка в кадастровой деятельности наравне с другими, занятыми в обозначенной сфере. К ним присоединяются также и кадастровые инженеры, оформленные как ИП. 

В письме Минэкономразвития России от 22 мая 2015 г. N Д23и-2365 недвусмысленно сказано, что на сегодня имеющим право утверждать порядок проведения госучета жилья органом исполнительной власти становится Минстрой (подробнее – в п. 5.2.47 Положения о Министерстве строительства и ЖКХ РФ; Положение было утверждено постановлением Правительства 18 ноября 2013 г. N 1038). При этом Минстроем этот порядок не установлен.

Если информация в Росреестре не имеет данных о координатах границ, тогда объект просто не покажется на Публичной кадастровой карте (ПКК). Это просто проверить, банально открыв ПКК. Не можете найти нужный объект, представленный как фигура, обведенная красным цветом? В представленной в левой стороне таблице есть слова «Без координат границ»? Что ж, надо заказывать кадастровые  работы, чтобы обозначить положение на территории, потом создавать техплан и посылать информацию в Росреестр.

публичная кадастровая карта

Также может быть такое, что Вы получили Выписку из ЕГРН, а в разделе «Особые отметки» нашли некую запись. Обычно там написано, что ответствуют сведения, нужные для оформления раздела. Это значит, нет графической информации, нет отражения координат его контура, нет данных об этих самых координатах. ЕГРН их не имеет, поэтому не может прописать в Выписке. И это опять же означает, что нужен кадастровый инженер для соответствующих работ, нужно создание техплана, выполненного как xml-схема. Ее и направляем в Росреестр.

выписка из егрн

Кстати, подготовленный технический план, если Вы желаете, инженер может сам послать в Росреестра, то есть без вашего (как владельца) участия. И Выписку получить самостоятельно, и даже провести регистрацию права собственности. Но для этого потребуется юридическое основание. Им выступает доверенность, подписанная вами и заверенная и нотариуса.

Если такой вариант не устраивает, Вы как владелец в праве самостоятельно пойти в МФЦ и через них отправить бумаги в Росреестр. Однако с кадастровым инженером удобнее – у него есть доступ в специальный электронный сервис, где можно отслеживать приемку бумаг и стадии выполнения работ по регистрации.

 

состояние сеанса регламента

состояние сеанса регламента2

выписка

выписка2

информация об электронных подписях документа

Технический план здания (ТЕХПЛАН)

Технический план – это документ, где расположены нужные, значимые, актуальные данные, связанные с объектом недвижимости. Он должен быть создан и оформлен по Требованиям и содержать:

  1. Основная, общая информация о кадастровых работах, где сообщается, зачем, в связи с чем, собственно, создается технический план (техплан); также прописываются данные о заказчике кадастровых работ и полная информация о проводящем их инженере.

 

технический план здания3

  1. Изначальные данные – это список требуемых документов, которые применялись при подготовке. Безусловно, это документы основания, информация о геодезической основе и о приборах измерения, посредством которых велись кадастровые работы. Также включается информация об объекте недвижимости, из которого создавался объект (например, если один участок земли был разделен на два). Также важны данные о помещениях и машино-местах, находящихся в здании (разумеется, если они есть).

исходные данные

  1. Данные о нужных проведенных измерениях, подсчетах и расчетах – здесь в обязательном порядке прописывается способ высчитывания или определения координат и точность этого определения (относится к координатам характерных точек контура объекта недвижимости).

исходные данные2

сведения о выполненных измерениях

  1. Описание положения объекта – в данной главе не обойтись без информации о характерных точках контура объекта недвижимости и предельной глубине/высоте конструктивных частей. Может быть включено и что-то другое, в зависимости от типа здания.

описание местоположение объекта

5. Характеристики – тут прописывается вид объекта недвижимости и кадастровые номера:

      • его самого;
      • изначального объекта;
      • надела земли, на территории которого находится объект.

характеристика объекта недвижимости

  1. Заключение кадастрового инженера – последняя текстовая часть, где специалист описывает объект, вносит собственные замечания, пометки и, конечно, предложения, чья задача — дальнейшее проведение учетных действий в ответственном органе.

заключение кадастрового инженера

  1. Графическая часть, где имеется схема геодезических построений, схема существования постройки на имеющемся наделе земли. Сюда же идут чертеж контура строения и планы всех имеющихся этажей в постройке.

схема геодезических построений

схема расположения здания на земельном участке

чертеж контура здания

8. Приложение – это собранные документы, ставшие основанием для подготовки техплан (их список прописан во второй части).

Кадастровые работы по созданию плана происходят не сами по себе, а лишь по причине существования Договора на выполнение соответствующих работ. Договор создается по заявлению от клиента, заказчика. Им может стать совершенно любое лицо, если это разрешено российскими законами.

Если Вам нужен для каких-либо целей профессионально подготовленный техплан, проще всего обратиться в компанию, которая оказывает подобные услуги на постоянной основе. Профильная фирма всегда готова в кратчайшие сроки создать техплан на любое строение:

  •         индивидуальный жилой или садовый дом;
  •         гараж для автомобиля, баня и подобное;
  •         административное или промышленное здание;
  •         бизнес-центр и многое другое.

Выбирая компанию, куда вы придете, обратите внимание на следующие пункты, которые обязательны для исполнения:

  1.       Инженеры должны быть соответствующим образом аттестованы.
  2.       В составе фирмы их должно быть два или больше.
  3.       Они должны работать в соответствии с действующим законом.

Давно представленные на рынке компании никогда не обидятся, если Вы попросите показать документы – лицензию на осуществление деятельности и аттестации собственно самих инженеров. Также для проверки стоит заглянуть на официальный сайт Росреестра. Во вкладке Реестр кадастровых инженеров можно посмотреть статистику по выполненным работам. Попросите показать свежую Выписку члена СРО, в котором состоит кадастровый инженер.

 

выписка из реестра

выписка из реестра2 

выписка из реестра3

Самым надёжным вариантом будет заключение договора с нашей компанией ООО «АКР СПБ»; мы заключаем официальный договор с заказчиками кадастровых работ, оплата только безналичным расчётом по штрих коду, указанному в счете и мы работаем на положительный результат в органе Росреестра. При заключении договора следует обращать внимание на то:

  •         какой сложности объекты выполняет компания;
  •         с какими заказчиками она работает;
  •         есть ли реальные отзывы на сайте.

Хорошим показателем работы компании служит ее участие в государственных закупках, эту информацию очень легко проверить в свободных доступах на официальных сайтах.

Какие документы необходимо предоставить кадастровому инженеру

Если вы собираетесь подписать Договор на выполнение кадастровых работ, для этого (и для самого выполнения) потребуются следующие бумаги – в зависимости от типа строения.

В отношении вновь возведенного индивидуального жилого, садового или дачного дома, гаража, бани, если владельцем выступает физлицо:

  1.       Паспорт и СНИЛС.
  2.       Любой документ на землю (Св-во о госрегистрации объекта недвижимости).
  3.       Выписка из ЕГРН об основных хар-ках и имеющихся правах на объект.
  4.       Проектная документация (желательно, но если нет – не проблема).
  5.       Разрешение на строительство (опять же, этого документа может не быть, но здорово, если есть).
  6.       Уведомление о планируемом строительстве, а также полученный ответ из властной структуры.
  7.       Постановление о получении адреса.
  8.       Согласие на обработку персональных данных (документ выдадут при заключении договора).

В отношении вновь возведенного нежилого здания, если владельцем выступает юрлицо или физлицо:

  •         разрешение на строительство;
  •         проектная документация (особенно важна стадия П, раздел АР);
  •         устанавливающие или подтверждающие право на землю;
  •         в ряде ситуаций еще заключение экспертизы (она может быть государственной или независимой).

Заявка онлайн

    * Поля отмеченные звездочкой обязательны для заполнения